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            王健林:房地产好赚钱的时代没了

            加入收藏 时间:2015-07-02 08:48:00 点击: 评论:0发表评论
             房地产市场供过于求的大环境,让各大房企思考如何转型。万达集团董事长王健林近日接受新京报专访,称中国房地产行业好赚钱的时代过去了,今后将成为一个平均利润行业。去年以来,万达商业地产和万达院线接连上市,给他带来启发,也坚定了万达转型的决心,目标瞄准轻资产路线。

              更看重租金增长率

              新京报:万达商业今年的合约销售目标仅增5%至1680亿元,较为保守,是否对今年房地产市场仍保持谨慎态度?

              王健林?#20309;?#20204;?#32422;?#23545;于房地产市场判断,希望在中国房地产还没有真正调整的时候,我们的库存能实现全部去化,也就是严格“去房地产化”。

              ?#20197;?#35828;过到了2020年,商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金,只有三分之一来自于销售收入,也可能那时候占比只有30%,所以对于销售收入看得并不是很重。我的意见是“随便定”,他们(商业地产管理层)还定得有点增长,我更看重是年底的租金增长多少,在利润当中占比是什么样的格局。

              无论目标收入如何变化,但净利一定会保持更高增幅,这是第一个目标;第二,看中净利当中租金的占比,比如2020年,商业地产只有1500亿元,销售?#38470;?#20102;,但净利400亿元,其中租金达到300亿元,那就成功了。

              新京报:截至目前,刺激楼市的政策频出,你判断市场是否会因此发生转向?

              王健林:市场会受益于这几次政策的调整,但不可能会有大的变化,受?#25509;?#21709;最大的最多就是6-8个城市,北上广深,再加上成都、武汉等,其他都不会有什么变化。

              无论政策再怎么刺激,二三?#21335;?#22478;市,特别是三?#21335;?#22478;市,都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应,用3年时间去库存,中国地产才能保持进入长时间健康的状态;但是,如果不供应土地,政府的钱从哪来呢?所以只要形势好一点,政府一定又会大量推地出来,所以对中国房地产长期趋势,我认为,好赚钱的时代过去了,今后就是一个平均利润行业,而以后(七八年以后),如果?#30475;?#26159;卖房子,还有可能不如一个平均利润行业。

              上市启示是坚定转型

              新京报:万达商业地产和万达院线相继上市之后,对于你?#24515;?#20123;启示?

              王健林:对我们最大的启发就是坚定我们走轻资产的这个转型。没上市之前,万达是不是要转型,由重变轻只是转型的一个方面,上市之前还看不清。

              但上市这一年接触了很多人,很多基金、投资人、还有经济界人士,都在?#39280;?#20204;一个问题,为什么你们一定要?#32422;?#24320;发,?#32422;?#21334;呢,别?#22235;?#38065;你们来操作,这不是更加安全吗?

              这种问题提得非常多,促使我们觉得整个房地产拐点到了,由过去的趋紧,变成现在供过于求,所以上市最大的收获就是促使我们尽快实现转型,更加认清?#32422;?#24212;该走的?#36739;頡?#30830;定转型后,?#26102;?#24066;场也给了我们一个比较好的估值,就是虽然利润没有发生变化,但是?#26102;?#24066;场相信我们今年会有调整。

              同样,院线上市?#24425;?#36215;了这个作用,使我们更加坚定转型的决心,2014年商业地产248亿的净利润,院线8亿的净利润,是三位数的零头,收入40多亿,商业地产2000亿,市?#31561;?#35201;赶上商业地产的一半了,我们内部反?#32431;?#20250;,研究?#26102;?#24066;场的导向,就是说传统模式一定要坚决抛弃。

              我总结就是要做三件事:做新的事,做高(高科技)的事,第三个要做网(互联网)的事,我们一定要往这方面转型。之前也做了一些预判,今年上半年我们拿地很猛,但不是买地了,而是开始拿别人钱进?#22411;?#36164;了。相当于我是管家,但投资风险已经转移出去了,然后所有的投资者?#23478;?#26679;,多挣多分,少挣少分。所以这就是上市最大的收获,就是坚定转型。

              新京报:有没有新的挑战和风险?

              王健林:上市之后最大的风险我觉得在于行为短视,总会受到股价走势的影响。

              商业地产刚上市,跌?#21697;?#34892;价有一段时间,?#34892;?#21516;事就特别着?#20445;业?#26102;就说我可以忍受两到三年股价低迷,但是我们一定要把我们确定的长期安全的事做下去。再发两个年报,只要有两个年报证明我们走的路是正确的,?#26102;?#24066;场一定会重新布置。实践证明还没等到那个时候呢,就已经看到了(股价?#38505;牽?/p>

              轻资产采用分享模式

              新京报:万达的轻资产?#29615;錘刺?#36215;,如何解读?如何操作?

              王健林:万达的目标是到2020年,万达广场达到400家,到了2025年,10年时间万达广场开业要达到1000家。

              我们突?#29615;?#29616;地级城市和重要县级市存有空白,在分析这些年我们投资在这些区域的时候,发现回报?#24425;?#30456;当不错。我们突?#29615;?#29616;了一个机会,在中国很多地级市、人口比较多的县或镇,不要说现代化?#20309;?#20013;心,连个多厅的电影院都没有,发展极度不平衡。

              我们也在想,这些地方没?#34892;?#27714;吗??#34892;?#27714;但为什么没人去?#24247;?#19968;个原因,跟我们?#32422;?#30340;模式一样,受限于它的房产价格;第二,受限于招商人,去不了,这两点打通之后,就会成为我们的优势。

              但是绝对不能搞房地产销售模式,那些地方的房价最多就三?#37027;?#20803;,成本就要3500元,利润只有一百到两百元,根本无法?#20013;?#20294;是改成投资模式就可以。采取分享模式,就是?#20063;?#20986;钱,用别人的钱投资,可以参与分红,并且每年的分红足够你的成?#23613;?/p>

              我们的商?#30340;?#24335;这么多年的运营,已经把所有的轻资产模型测算出来了。

              相信“稳赚一号”受欢迎

              新京报:“稳赚一号”作为万达新推出的互联网众筹金融产品,和过去的P2P产品有什么不同?

              王健林:过去P2P是这样的,募集众筹的钱,再放贷给别人,但是放贷过程?#34892;?#19981;?#31185;祝?#25152;以造成很多倒闭。但我们的P2P是我们?#32422;?#30340;快钱(去年底万达投资20亿元控股快钱)搭建的?#25945;ǎ?#20247;筹之后再投给?#32422;?#30340;万达广场,从而形成一个良性循环,相当于左手投钱给右手,右手分钱再?#25351;?#24038;手。

              随着近期的降息,我?#32422;?#21028;?#38505;?#23558;会是一个极其受欢迎的产品,大家给这个产品起名叫“稳赚一号”就能看出来。现在预期年收益不低于12%(分红+资产出售),我们?#32422;?#39044;计肯定在20%以上,现在是4+3模式,原则上第四年卖掉,最迟第七年卖掉,其实到了第四年以后,不用担心,海外基金就会频频进入。

              这条路如果走得好,我们连发两期,预计一期50亿元,如果收效良好,不排除万达今后就不再和外部的投资机?#36141;?#20316;,可能我们商业地产就只和内部的快钱合作。

             
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