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            一二線土地年內流標創新高 企業仍有拿地熱情

            加入收藏 時間:2018-10-18 10:32:25 點擊: 評論:0發表評論
                香港地政總署10月16日晚間公布,位于香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號用地的招標,因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價,政府不接納在10月12日截標時所接獲的5份標書。

                不僅是香港,內地一二線城市住宅土地流標已經刷新同期歷史紀錄。隨著樓市調控深入,熱點城市住宅土地流標越來越多。另據中原地產研究中心統計數據顯示:截止到目前, 2018年大部分城市的住宅土地成交溢價率都出現了明顯下調現象。特別是一線城市,在已經成交的150宗住宅土地中,平均溢價率只有7.64%,而在過去2年,土地溢價率分別是16.96%和66.9%。

                58安居客房產研究院首席分析師張波認為,土地溢價率下調的原因不外乎兩個,其一是房企對于市場未來預期更為謹慎,限價因素導致房企對于未來房產上市交易價格持有更為保守的預期,樓市調控不斷從嚴更是讓房企對于未來樓市走勢顯得更不樂觀。其二是政府在土地出讓環節進行相應調整,在土地出讓環節對溢價率設立措施,例如限房價、競地價。同時將土地出讓底價進行調整,并提高企業參與競買的門檻,也會直接影響到土地溢價率。

                流標與溢價率下調

                受調控影響,無論是土地溢價率還是流標數量,均在創歷史紀錄。

                中原地產數據統計顯示,截止到10月16日,年內住宅土地流標高達223宗,同比2017年同期的90宗上漲幅度高達148%。而2016年全年只有81宗土地流標。這一流標數量也創造了2013年來的最高紀錄。

                此外,土地溢價率也出現了全面走低。中原地產研究中心統計數據顯示:截止到目前, 2018年大部分城市的住宅土地成交溢價率都出現了明顯下調現象。

                值得關注的是,盡管一二線土地溢價率普遍下行,但從城市排行榜來看,房企仍將一二線城市作為拿地重點,重點城市土地成交放緩。中國指數研究院監測,2018年1-9月,全國土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元,同比下降9%,增速較1-8月回落14個百分點;規劃建筑面積TOP10城市成交23569萬平方米,同比增長17%,增速較1-8月回落6個百分點。

                中國指數研究院也注意到,限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求,對于企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力,且對企業資金實力提出了更高的要求。其中,中海29.1億元競得的北京市朝陽區崔各莊地塊采用“限地價、限房價、競自持、報高標準商品住宅建設方案”的出讓方式;綠城26.6億元競得的合肥市濱湖區地塊出讓條件為“限地價”;榮盛發展24.3億元競得的合肥濱化區地塊采取“限地價”方式出讓。

                回款壓力大但拿地仍有熱情

                中原地產首席分析師張大偉認為,流標的原因非常多,最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大,而一二線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大。出讓土地的要求也越來越多,特別是其中各種配套建設使得開發商資金壓力大的情況下,很難拿地。流標現象越來越多,土地溢價率全面走低。

                對于土地市場未來趨勢,張波認為,土地市場趨冷的態勢仍將持續。“房企拿地會更為謹慎。尤其是資金壓力大、融資難的大背景下,融資環境無法得到改善的現狀會直接引發并導致債務違約風險提升,并直接影響到拿地的資金來源;規模化帶來的優勢在土地市場會更明顯呈現。目前資源聚集效應會越來越明顯,包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都會更大幅度向規模房企傾斜,國資背景的大型品牌房企在土地市場的資源優勢會愈加明顯。

                盡管土地市場趨冷是不爭的事實,但張波認為,“房企補貨的內趨力依然明顯。‘堅決遏制房價上漲’將成為下半年房企拿地‘緊箍咒’,在考慮自身規模化發展的同時也將會更為理性判斷未來的風險性。因此,一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升,從而導致部分城市尤其是三四線城市土地交易還將維持一定熱度;房企獲取土地開發的方式也會更為多元化,除了從一級市場拿地,房企的并購將成為龍頭房企獲取開發土地資源的重要方式,除了股權并購,資產收購和項目收購的占比會進一步提升。”

                易居研究院研究總監嚴躍進也認為,對于當前土地市場來說,情緒相對還是低落的,開發商資金回籠也不好,所以拿地會比較保守。而且很多土地限制性內容比較多,這都會影響土地的溢價率。所以溢價率下調基本上和房企拿地的狂熱情緒減弱是有關的。對于此類土地市場的發展來說,其實到年底不排除還是會有部分企業積極入市的,所謂逆勢抄底的策略。同時從實際過程看,此類土地市場的發展依然有較好的機會,尤其是很多房企還是有補庫存的戰略的。

            來源:21世紀經濟報道
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